ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

victory fund第1号が何故か不調ですね。

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  1. 初めに

  2. victory fund第1号が不調だ!

  3. 考察

1.初めに

 warashibe、TECROWD、victory fund:最近アフィリブロガーが宣伝している新興の不動産CF会社ですね。新興の不動産CFはこれ以外にもいろいろでてますが、この3社の宣伝に集中しているのは、高いアフィリエイトの収入が入るという点で考えればわかりやすいです。

 3社の中で瞬殺しているもの、不調のものがあります。

 

 私は3社ともに投資対象にしてません。財務が弱いのが理由です。

 

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2.victory fund第1号が不調だ!

 

 victory fundが10.5%の利率、10%の劣後出資、LTV76%

 

 文句なしです。でも全然埋まってません。

 理由は、いろいろあるのでしょうね。様子見の人も多いようです。

 

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https://victory-fund.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=1より抜粋

 私の投資しない理由というより、victory fundの件をブログでアップさえもしなかった理由は一つ

 

 財務記録が見つけられないということです。

 

 運営会社:カチデベロップメント株式会社

 設立:平成9年7月7日 資本金:13,425万円

 

 財務指標を探しましたが、ありませんでした。よって、投資対象以前に記事にするまでもありません。

 

 財務指標がお分かりの方は教えていただければ助かります。

 

3.考察

 私は、victory fundの信頼性やファンドに関してコメントしません。

 

 ただ、設立して20年以上経っているのに財務の開示が官報でもないことが気になります。

 

会社法第 440 条第 1 項の規定により、決算公告は、定時株主総会終結後遅滞なく行わなければならない、とされ義務付けれれています。 また、原則として上場会社か非上場会社に関わらず、全ての株式会社は決算公告を行わなければならないとされています

https://kanpo-ad.com/440.html

 

 SBISL事件を受けて、上場会社でも不正が行われてます。不動産CFが安全だという方もいますが、結局将来答えが出るでしょう。

 

 無理にこの世界に固執せず、この世界に投資するならば本当に自分が信頼できる会社に投資するのが大事だと思ってます。

 

 victory fundは財務を開示して欲しいですね。その方が投資家の信頼を得られるのではないでしょうか?

 もし、開示していたら、私の内容が間違いなのでごめんなさいね。私は調べきれませんでした。

 

 私が投資する会社の案件が出ませんので、暇ですね。

 

 暇なぐらいがちょうどいいです。クリック合戦が異常ですから。

鉄板案件TREC2号 3年→4か月償還 年利10%だった

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  1. 初めに

  2. TREC2号 3年→4か月償還 年利10%だった

  3. 考察

1.初めに

TREC Fundingは株式会社トーセイのファンドですね。まだ2号しかません。

しかしながら、2号案件はトーセイ本体が出資して子会社した鉄板案件でした。

 

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私の出資

上記のように200万円出資しました。この案件は鉄板でしたから。

 

2.鉄板案件TREC2号 3年→4か月償還 年利10%だった

 TREC2号は、自己資産を注入して子会社化しましたので、おそらく償還を急いだと思います。物件も川崎駅付近のオフィースですから、転売も容易だったみたいですね。

 

 トーセイから

【重要】TREC2号ファンド 早期償還に関するお知らせ

が、メールで飛んできました。

 

大事なところだけ抜粋します。

 

 REC2号ファンドは、運用予定期間を2021年1月19日の運用開始から3年としておりましたが、この度、2021年4月28日付にて、対象不動産である川崎オフィスビルを売却し、早期償還させていただく運びとなりました。
売却益を含めた運用期間中の分配率としては、年利換算にて当初想定の5.22%を上回る7%超を実現、キャンペーンとしてプレゼントさせて頂いた投資金額の1%分を加えれば、運用期間中の分配率は年利換算にて10%を超える見込みとなります。
元本の返還および最終分配金につきましては、最終決算後の6月15日を予定しております。詳細は追って運用報告書にてご報告させていただきます。

 

 年利換算で10%で4か月運用なのでおそらく3%200万円運用していうので6万円くらいですかね。運用益は。

 

 3号も楽しみです。

 

3.考察

 私自身SBISL事件後にいくつか決めたことがあります。

 

①1年の運用額<純資産

 

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 ②SLか不動産CFどちらでも上場系

 

しか投資しません。

 

 ですから、記事はだいぶ減りますね。債権への移譲も進んでいますし、今は2700万、2000万円でも多いでしょう。次第に減少させます。

 

 アフィリブロガーのように新興の財務も開示していない業者にも投資するなんかout of sightsですね。

 

 クラウドバンクはどうするかわかりませんが、上場系の会社がどのようなスタイルでやっていくのかだいぶ理解ができました。電話でIR経由で情報を集めています。

 

 トーセイは人気は今一ですが、私は将来コアにする予定です。おそらく件数は少ないですが、コアにする要件はあるようです。

 

 皆さんもあるブロガーが言っているように、自分の道を進んだ方が良いですよ。

 

 勝った負けた、いくら儲けたなんか記事にしても意味がないです。人と比べることは本当に意味がありません。

 

 債券やインフラファンドはもはやソーシャルレンディングや不動産CFよりも安全な良い商品です。

 

 私のやり方が正しいとは思いませんが、自分のスタイルは頻度は少なくなりますが、記事にしようと思います。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

congratulations to INAGO RIDER !!

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  1. 初めに

  2. congratulations to INAGO RIDER !!

  3. 考察

1.初めに

 

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 SLや不動産CFの代替投資先のインフラファンドの可能性を確認してます。

 

 私としては、昨年末の8月~10月に8%のゲイン、今年の1月~3月に

 4%強のゲインで売りました。一年を通して、インカムを含めてどう動くかを記録することが主な理由です。また、買い場が来たら買う予定です。

 

 4月も19日が終わったので終日値で比較します。

 

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2.congratulations to INAGO RIDER !!

 最初の報告をした時に、イナゴライダーが登場しました。よくあることなのでその方々はどうなったかを検証します。

 

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現時点での持ち分

 上記が2月19日終値での今自分の持ち分です。各ファンドの右側が終値ですね

 2月19日終値f:id:ZiLchan:20210419074244p:plain

3月19日終値

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4月19日終値

 

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http://www.japan-reit.com/list/rimawari/ より抜粋

銘柄     2月19日終値→4月19日終値 (値上がり率)

タカラレーベル117400円→123100(4.9%)

いちごグリーン64800円→71100(9.7%)

日本再生 103900円→107700(3.7%)

カナディアン131900円→127900(ー3.0%)

東京インフラ 96500円→102600(6.3%)

ネクス 89500円→95600(6.8%)

ジャパン 95600円→101800(6.5%)

 

3.考察

 いやうれしいですね。もし仮に2月19日私のブログを見て翌営業日に買った人は、2か月で3.7%~6.8%の利回りがありました。私は、2月19日にいちごとカナディアンは買ってなかったので、いちごを買った人は9.7%を2か月でゲインしたことになります。

 

 この記事をアップする目的は

 

①SLや不動産CFの代替商品の一つとしてのインフラファンドの紹介

②インフラファンドがインカムゲインの安定的な商品であるかの検証

 

私の場合、②の方が知りたいですね。

 

 私自身、約500万~600万円の投資で昨年には8%今年には4%のゲインを得てます。すべてキャピタルゲインで約60万円の税引き前利益です。

 

 SLや不動産CFで60万円得るために、元手はいくらいるのでしょうか?利回り3%で2000万円、Fundsなら4000万円です。おまけにSBISL事件もある。

 

 この世界の新興のわけのわからない営業者よりオープン市場に行った方が良いですよ!

 もう、キャンペーンやアフィリ屋の紹介で釣られるのはやめましょう。自己判断で財務など営業者を調べて投資したほうが良いと思います。頭を使った方が楽しいですよ!

 

 クラウドバンクが永久に安全なら「待つだけで資産運用」ですが、それは誰もわかりません。クラウドバンクも責任は取りません。SBISLで起きたことはどこにでも起きます。

 

 最近紹介した、外債やインフラファンドはこの世界よりも健全です。

 外債もインフラファンドもリスクがあります。今から買う人は注意を!

 

 勝った、負けたは時の運ですが、インフラファンドは私は得意です。しかし、私が知りたいのは年間持った時にどうなるかですが、まだ配当が出てませんのでインカムゲインを加えてどうなるかです。

 

 いずれにせよ。congratulations to INAGO RIDER !!

 

 いつ売るのか楽しみですね!私が売った時よりも上がってます。

 

 今後は配当を入れてどうなったのかを検証していく予定です

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

 

日本の証券会社から外債が消えてしまった

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1.初めに

2.日本の証券会社から外債が消えてしまった

3.考察

 

1.初めに

 今日の話は、SLや不動産CFの話ではありません。外国債券の話です。外国債券と言っても、国債社債、ハイイールド債、coco債などあまたあります。

 また、国も外国の国の数ほど種類がありそれを掛け合わせば無限にありますね。

 

 しかしながら、巷の証券会社で異常現象が起きています。

 

2.日本の証券会社から外債が消えてしまった

 

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米国10年国債利回り SBI証券HPから抜粋

 上記が、米国10年国債利回り5年分です。債権の買い時は

 

① 金利が上昇した時 債券価格が下がります。

社債の場合 これに加えて

 

② 国際暴落が起きたとき 

 に当たります。

 

 コロナショックは、社債の絶好の買い時になりました。

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楽天証券HPから抜粋

 シティとモルガンスタンレー社債を買いました。当時の利回りは、4.5%以上今は1.5%しかありません。今売っても20%以上のゲインが得られますが、配当のほうがおいしいので持ってます。

 

 一方、今はアメリカの金利が高いので、社債の買い時になってます。いつものように証券会社に問い合わせましたが、なんせ

 街から社債が無くなっている。つまり、在庫ゼロという話でした。

 

 買う対象は2社の社債しかありませんでした。ある証券会社から、ある社債を買いました。買った時点で残り日本中で60万ドルだそうでした。

 

 もうないかもしれません。

 

 利回りハンターの投資かは虎視眈々と狙ってますので、債券は本当に探さないと見つかりませんが、それも運です。

 

 3.考察

 私のポートフォーリオは、株と債券とSL(不動産CF)に分かれます。債権だけでも約2000万円 年に80~90万円の税引き前の利益があります。

 

 債券を買える時期、SLや不動産CFが償還する日が重なれば移せます。丁度日食みたいに時期が合えば、良い投資期間になるということです。

 

 2年かけてSL(不動産CF)の投資金の内2000万円を外債に移せました。コロナと金利上昇ということが可能にしました。

 

 10年金利が3%を超えたら、本当に絶好の時が来ます。その時はもう社債は残ってないでしょうね。世界中の投資家は同じことを考えてます。ですから、私も金利上昇の途中ですが、購入しました。

 

 私の属性で債券をこうやって持っているという話をしただけで、当然社債もリスクがあります。大事なことは、この世界に固執する必要はなく他の金融資産もあまたあります。ただ、自分で勉強しないといけません。勉強した人がjust in timeで投資ができるのです。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

 

私見:年間運用額<会社の純資産:選択の基準:他の人も言っていたよ!!

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  1. 初めに

  2. 私見:年間運用額<会社の純資産:選択の基準:他の人も言っていたよ!!

  3. 考察

 

1.初めに

 私のSLや不動産CFの選ぶ基準に

 

 年間運用額<会社の純資産

 

 という指標を大事にしているということは、読者の方々にはご理解いただいていると思います。

 最近新たに会社の財務指標:P/Lの利益や売上高、B/Sの総資産、純資産などの財務諸表を勉強してます。

 

 昨日JALCO HDの動画を見ました。

 

2021/04/13【幻冬舎GOLD ONLINE様主催】セミナー動画掲載のご案内

https://www.youtube.com/watch?v=HryJtJTimgY

www.youtube.com

 

2.私見:年間運用額<会社の純資産:選択の基準他の人も言っていたよ!!

 

 別にJ.Lendingの宣伝するのではありません。

 

 上記動画の中で、JALCO HDの社長が同じようなことを言ってました。

 

 簡単に言うと

 J.Lendingの年間運用額18億<JALCO HDの純資産128億

 を自社の安全の根拠に挙げてました。

 

 詳しくは、動画をご覧頂くとわかります。長いですが。

 

3.考察

 SLや不動さんCFへの投資を株の投資として考えればわかりやすいです。新興非上場SLや不動産CFは、基本的に赤字の会社が多く自己資金は基本的に借り入れです。株の世界だと株価は乱高下しますし、他社からの融資がなければ成り立ちません。

 

 一方SLや不動産CFは薄利多売の事業構造なので、常時募集して年間40億円(一つの指標ですが)以上運用しないと稼げないでしょうね。

 

 一方、上場会社が副業で運用して尚且つ純資産よりも年間運用額よりも少なければ対応が変わる可能性があります。これに気づけば、少なくともSLの第一の嵐に会うこともなかったかもしれません。

 

 JALCOの社長さんも言及しているので、私の妄想でもなさそうです。

 

 あくまでも、私見ですから信じるのも信じないのもご自由に自己責任でお願いしますね。いつも言いますが、一番の安全策はこの世界に投資しないことです。私が20代なら間違いなく投資しません。株一本で良いと思います。

 

 私の属性が年金代わりのインカムゲインメインですので、そういう目で見ていただくと助かります。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

SBISLからの大量償還:どうしましょうか?

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  1. 初めに

  2. SBISLの償還:どうしましょうか?

  3. 考察

1.初めに

SBISLの償還が始まります。停止されたファンドは償還が行われ(まだ確定ではありませんが)、残りのものも場合によってはSBIHDが買い取って早期償還する可能性があります。

 

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  現在約900万円の残から、バイヤーズの償還があり残り800万円です。

 

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 完全にストップしたディベロッパーやメガソーラーの投資額は500万円これをどうするかですね。

 

2.SBISLからの大量償還:どうしましょうか?

 現在、SBISLとクラウドバンクで約1400万円の運用を行ってます。クラウドバンクもSPCや海外案件には投資しませんので自然減になってきます。

 

 基本的に上場系を中心に考えてますので、SBISL事件、tateru、LCレンディングを経験してより安全な方に資金移動をしてます。

 

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  RIMPLE、ジョイントαなど抽選型は、もはや当選しないと考えていかないと思った方が良いのかもしれません。RIMPLEの抽選も恣意的になってますので、属性から言っても無理でしょうね。営業者が恣意的に当選者を選ぶ方法は、当たり前なのでそれに対して文句を言う気はさらさらありません。

 

 ここで考えているのは、

①他の上場系のSLや不動産CFを新たなサテライトにする

クラウドバンクを残す

③今投資している事業者の案件の投資額を高くする

ぐらいですかね。

 

 crealはもはや投資対象にしませんが、FANTAS Fundingは財務がまだ非上場の中でましなので入れることも考えてます。

 

 上場系も、財務からの安定性の濃淡がわかってきたので出資額も濃淡する予定です。また、報告しますね。

 

3.考察

 SLや不動産CFに最高5000万円過去に出資してました。

   その中で債券に2000万円移すことができました。コロナ禍での債券のバーゲンと現在の金利の上昇が可能にしました。米ドルですが、年間80~90万税引き前利益が会社が潰れない限り保証されます。

 会社もシティ、モルガンスタンレー、ゴールドマンサックス、UFJファイナンシャルグループの社債です。SBIHDでも足元にも及びません。

 

 500~1000万円は株に移行、残りがSLや不動産CFです。現在2700万円の残で半分がクラウドバンクとSBISLです。

 

 どうしましょうか?また今後のブログでお伝えできたらと思います。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

 

あまたあるSL、不動産CFなのに、投資したい会社に投資できない!

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  1. 初めに

  2. あまたあるSL、不動産CFなのに、投資したい会社に投資できない!

  3. 考察

1.初めに

 SLや不動産CFはもはや20社以上あるのではないでしょうか?投資する会社は、選べるので多いのに越したことはありませんね。

 しかしながら、信頼ということを主眼としたとき意外と少ないことに気づきます。

 

 その中でjointαがあるあなぶき興産は、私が信用している会社の一つです。

 

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  SLや不動産CFの中では、財務がしっかりしている方ですね。それから、2割の劣後出資のセームボード文句はありません。

 

2.あまたあるSL、不動産CFなのに、投資したい会社に投資できない!

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jointαHPより抜粋

 上記は、今秋火曜日に募集された「アルファアセットファンド谷町六丁目」です。達成率は1002%です。単純に10倍の競争率ですね。

 

 まるで、一時期前の東京のタワーマンションの入居の抽選みたいです。ここまで来ればもはや高嶺の花です。

 

 40万円で入札しましたが、あっさり落選でした。

 

3.考察

 SBISL事件を受けて、その受け皿を考えております。しかしながら、投資したい会社は投資できなくなっている状況になってきてます。だからといって、訳の分からない会社を選ぶことはしません。

 

 公平性と言えば抽選制に文句はありません。しかしながら、ジョイントαは別にして他のある不動産CF会社の抽選にはバイアスがかかってます。不動産CFを通して実不動産を購入を勧めることも起きてますね。当然ながら、抽選の当選には会社の思惑がかかわってくるのも想像できます。

 

 そう言ったときに、無職のオッサンの属性は最低ランクになりますね。

 

 そんな気がしました。

 

 投資対象会社を増やすことにしました。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。