ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

J.Lendingの集金力:パワーアップしてますね!

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  1. 初めに

  2. J.Lendingの集金力:パワーアップしてますね!

  3. 考察

1.初めに 

www.zilchan.com

  本日11時から

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上記リンクから転記

50万円以上とハードルは高いですが、JALCO HDは貸金業のプロなので、私は信用してます。

 

2.J.Lendingの集金力:パワーアップしてますね!

 

 11時開始のファンドでいつものように集金力を見てみました。

1分後:11600万円

2分後:15000万円

3分後:17000万円

4分後:18000万円

5分後:19000万円

10分後:19300万円

15分後:19600万円

24分後:20000万円:終わり

 

結構、埋まるスピードを見るのは好きですね。

 

暇なオッサンならではです。

 

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マイページから抜粋

 投資は今回も楽勝ですが。いずれ難しくなるでしょうね。
 

3.考察

 J.Lendingは基本的には、4~5%の利回りでたまに6~8%案件が出てきます。

 

 毎回見ているのですが、集金力はパワーアップしてますね。

 

 1億1分の市場になってます。

 

 まさしく、マネーゲーム利回りハンターが数多いるのでしょうね。

 

 私は、SLや不動産CFは対象が不動産になるので、リスク回避として事業者への融資が主体のJ.Lendingを対象にしてます。今回で9本450万円投資をしております。

 

 恐らく今月末から来月初めに出ますので。。多分。

 

 

 これから先も期待してますね。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

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  1. 初めに

  2. 事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

  3. 考察

1.初めに

 SLに比べて、不動産CFの方がリスクが低いと思っている人は多いのではないでしょうか?

 

 でも、オフィースビルをファンドにした不動産CFで、借主の事務所が撤退したらどうなるのでしょうか?例えば、マンションで住民が全員退去したときも同じですね。

 

2.事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

 

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https://join-to.jp/investment/investment_history_list.htmlより抜粋

 2月15日投資した「アルファアセットファンド豊洲タワー第2回」の償還をジョイントαが突然報じました。

12か月→3か月で償還のようですね。

 

 普通であれば、早期売却ができて償還が早まったで済んだでしょうね。私も、ジョイントαの投資案件はこの案件だけだったので、

 「何故、12か月がこんなに早く償還されたのでしょうか?」と伺ったら

 

 「事務所が撤退したので、償還した」

 

 との返事がありました。つまり、家賃収入が入らなくなったからということでした。

 

3.考察

 これは、意外と大きな問題を投げかけていると感じています。

 

もし、穴吹不動産でなく新興の不動産CF会社だったらどうなっていたのでしょうか?

 

 穴吹不動産は以前、ファンドを転売をせずに自社で買った過去があります。crealは、事務所が埋まらなかったので、自社が入ったということもありました。

 

 テレワークが推奨される世の中の変化、普通数年の長期契約で企業はオフィースを借ります。大きい企業であれば数フロアー借りますね、もし投資している物件のオフィースファンドで企業が撤退したらどうなるのでしょうか?

 

①賃貸料の入金が下がる→②ビル自体の資産価値が下がる→③転売が難しくなる

 

 こうなりますね。今回のジョイントαの早期償還は、

「償還が早まった」という現象を見るのでなく

「事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?」というリスクを感じたということです。

 

 今後の投資案件も大型のオフィースビル案件は、住居用よりもリスクは大きいようです。

 

 そして、撤退しても保全できる十分な資産を持っている不動産CF会社を選べばよいということになります。

 

 そういう意味で、ジョイントαは比較的安全な会社なのかもしれません。但し、10%以上の抽選制なので私はもはや投資対象にできないのが残念ですね。

 

新興の不動産CF vs 地元の不動産 どちらに投資しますか?

 

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  1. 初めに

  2.  新興の不動産CF vs 地元の不動産 どちらに投資しますか?

  3. 考察

1.初めに

crealは、超有名な新興の不動産CFになりましたね。

財務は、

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https://creal.jp/documents/financial_report_2020.pdfより抜粋

利益余剰金:約1.2億円 純資産:約2.2億円ですね。

ちゃんと3年間の「財務三表」の内「損益計算書」「貸借対照表」を公開しています。非常に細かく掲載され、好意的に感じます。

 

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https://catr.jp/settlements/a5b2e/190875より抜粋

 TECROWDの親会社TECRA株式会社の利益余剰金は、7956万円、純利益は297万円ですね。上記会計は第16期ですが、16期でも利益余剰金が8000万円です。そう考えれば、crealの方が、マシという判断をしてます。

 

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 これは、わかちあいファンドの親会社日本プロパティシステムズの2020年3月期の貸借対照表です。利益余剰金は4400万円、純資産は1.44億円です。設立は2000年9月です。

 

日本プロパティシステムズは、滋賀県にちゃんと3年間の「財務三表」の内「損益計算書」「貸借対照表」を公開しています。

 

 日本プロパティシステムズに伺いましたが、不動産業者は県に3年間の財務指標を提出しなければならないらしいです。

 

 ここでの議論は

①財務指標の出し方

②新興の不動産CF vs 地元の不動産

です。

 

2.新興の不動産CF vs 地元の不動産 どちらに投資しますか?

 私は財務指標を出してない会社は、”論外”です。それから、官報しか題してない会社も基本的に”パス”してます。

 

 crealには投資してますが、脆弱な財務ですね。少なくともスタートアップの会社なので当たり前ですが、問題は2000年開業の日本プロパティーシステムズです。21年経ってまだ純資産1.44億円という小さな会社ですが、調べると滋賀県の地元の不動産屋さんですね。

 

 地方の不動屋さんは、私の地元もそうなんですが地方では極めて強いですね。なんせ、地の利があり不動産屋さん同志が縄張りがありますね。もう数十年やっている不動産屋さんは地方では多いです。

 

 そう考えると、地元の不動産屋さんが不動産CFに手を出しているものも、投資先として面白いと思うようになりました。

 

 基本的に本業があり、その後不動産CFをするパターンは「あり」だと思います。

 crealと日本プロパティーシステムズどちらが潰れにくいのかという点では、本業がある日本プロパティーシステムズかもしれませんね。

 

3.考察

 良い子の皆さんはまねをしないくださいね。

 

 基本的に黒字上場系を考えてますが、

①抽選制の導入

②競争激化による利回りの低下

などがあり、今の投資金額では投資案件の現象と利回りの低下が起きてます。

 

 更に、crealへの投資金額が増えたので別の投資先を模索しております。そういう意味で、「地元の不動産屋さん」をキーワードに探してます。

 

 そこで、オプション的に導入を考えてます。当然、倒産のリスクは高い。ただ、詐欺のリスクは低いので「地方の不動屋さん」は。ねらい目かもしれないですね。

 

 あくまでも私の私感ですから、マネをしないように。ご自身でよく考えて進んで頂ければと思います。

 

 というわけで、wakachi-Iファンドに投資しました。

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https://wakachi-i.jp/fundから抜粋

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 crealとFantas Funding以外に非上場でも、面白そうな投資先はありそうですね。

 すべて、精査して投資先を決めていこうと思います。

 

 宣伝する気は毛頭ありませんので。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

J.Lendingからの告知です!

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  1. 初めに

  2. J.Lendingからの告知です!

  3. 考察

1.初めに

 J.Lendingは、ほぼ毎月に案件が出てますね。私ももう400万円投資してます。

 予定では後2回年に500万円で回そうかなと考えてます。

 

2.J.Lendingからの告知です!

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https://www.sociallending.jalco.co.jp/trade/popup/informationText.do?param1=202106000001より抜粋

 2021年6月7日(月)11:00より募集されます。

 

3.考察

利回りが高いので、いつものあの会社でないと思われます。

優先出資がないので、2億円の枠から考えて、投資するのはそんなに難しくないと考えてます。

 

取り急ぎ、情報のみの開示です。

 

 

本日発売SBG無担保社債をブログにアップしない理由(SBI債は紹介しましたが。。。)

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  1. 初めに

  2. SBG無担保社債をブログにアップしない理由(SBI債は紹介しましたが。。。)

  3. 考察

1.初めに

 「SBG無担保社債をブログにアップしたんじゃないか!」

とつっかまれそうですが、アップしないという記事をアップしました。

 

www.zilchan.com

 先月、「SBI債」を記事にしました。これは、自分でも8桁のキャッシュがあれば買っていたでしょうね。そういう意味で、ブログにアップしてます。

 

しかしながら、今回のSBG無担保社債は買いません。

 

2.SBG無担保社債をブログにアップしない理由(SBI債は紹介しましたが。。。)

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SBI証券のHPより抜粋

 今日の午後売り出しの「ソフトバンクグループ株式会社 第5回利払繰延条項・期限前償還条項付無担保社債(劣後特約付)」ですね。

 

 利回りが事前の仮条件:2.45%~3.05%でしたが、2.75%になりました。中間値で決着したので、それなりの需要があるようです。

発行総額は、4050億円ですね。

 

特徴を整理します。

 

劣後債であること:無担保社債(劣後特約付)

 普通株優先株劣後債無担保社債、担保付社債を発行している企業がデフォルトした際の一般的な弁済順位
担保付社債(担保分のみ) > 無担保社債 > 劣後債 > 優先株 > 普通株

弁済順位 | Siiiboより抜粋

 基本的に、SBGがデフォルトしたら普通の社債と違って紙屑になると思った方が良いでしょうね。

 

利払繰延条項


発行体はその裁量により、本債券の利息の支払いの全部または一部を繰り延べることができます。
本債券につき繰り延べられた利息は、発行体がその裁量により、その全部または一部を支払うことができます。

債券|SBI証券 (sbisec.co.jp)から抜粋

 簡単に言うとSBGが赤字等で配当金等が払えない時は、払わないで済むという条文です

 

期限前償還条項付

発行体はその裁量により、2026年6月21日(初回繰上償還可能日)以降の各利払日に本債券の全部(一部は不可)について額面100%で期限前償還することができます。

  2026年6月21日以降、利払い日にSBGの意思で期限前償還ができるということです。

 逆に言うとSBGの意思で35年元本返済せずに済むとも言えます。

 

何が問題か??

 

 簡単に言うとSBGは35年間デフォルトせずに存在できるか?ということです。

 

www.zilchan.com

 に書きましたが、

 

 

 SBGの格付けは、BB+つまり不適格格付社債になります。

 

上記はS&PのBB格の倒産確率です。5年で10%10年で17~18%です。10年で6社に1社が倒産します。

 

SBGはBB+なので、上記の少しマシということです。10年で15%の倒産確率と格付け会社が解釈してます。

 

35年デフォルトしないと信じる人しか買ってはいけない社債です。

 但し、5年で償還する可能性もゼロではないです。でも決めるのはSBGですね。

 

3.考察

以前、読者の方が

「SBGが、春の決算では4兆円もの純利益を出していながら何故、格付けが良くないのか疑問です。お教えください。」

と疑問を持っておられました。

 

答えは

格付け会社は、SBGを投資会社と判断しているから」

ですね。

 

投資会社は、投資先による状態で浮き沈みが激しいですね。昨年

ソフトバンクG、純損失9615億円 過去最大の赤字幅」でしたね。

www.asahi.com

今年は

「純利益4.99兆円、過去最大の利益」です。

www.softbank.jp

 これが浮き沈みが高い理由です。おまけに、アリババの資産総額がSBGの資産に占める割合が大きいことです。

 

 ご存じないと思いますが、SBGは第一回ビジョンファンドをサウジアラビアの皇太子に出資を求めたとき利回りは「6%」で、出資を求めてます。

 

 逆い言えば、ビジョンファンドは年6%で回さないといけない状態が続くということです。この会社が35年デフォルトしないと考える人が買う社債です。

 

 これが、私がお勧めしない理由ですね。

 

 SBG無担保社債をブログにアップしない理由を書いて、ブログにアップしました。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

「上場系は大丈夫」という人は財務指標を見ているのでしょうか?

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  1. 初めに

  2. 「上場系は大丈夫」という人は財務指標を見ているのでしょうか?

  3. 考察

1.初めに

 不動産CFの登場によって、SLや不動産CFは30社を超えました。20社程度投資しているブロガーもいます。それはそれで良いと思いますが・

「上場系だから安心ですね!」

 ってよく聞きますよね。

 

 果たしてそうでしょうか?

 

2.「上場系は大丈夫」という人は財務指標を見ているのでしょうか?

 

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 これは、あるブロガーが紹介している不動産CFをする会社の財務指標です。

 

 純資産は10億ありますが、経常利益は4億円の損益そして純利益は7.5億円の損益です。単純計算で、このまま続けば2年で純資産を純利益の損益が食うことが推測されてます。

 

 キャッシュフローも営業活動におけるキャッシュフローも約5億円のマイナスです。

 

 確かに上場系ですが、大丈夫なのかな?という疑問が私ならわきますね。

 

3.考察

 ブログを書くブロガーのほとんどは、ブログを書くことによる報酬を事業者またはgoogleなどから得てます。所謂金融商品を紹介する営業者になります。

 

 よく「上場系ですから大丈夫ですね!」

 

 という記事は本当に嫌ほど見ています。しかしながら、財務まで分析しているアフィリブロガーは何人いるのでしょうか?。

 紹介するのは自由なのですが、営業でやっているのなら責任も問われると思います。道義的な責任ですね。

 

 何故、新興の不動産CFでない赤字の上場系SLや不動産CFを「上場系だから安全だ!」と言えるのでしょうか?

 

 そういう人は根拠を教えていただきたいと思いますし、読者もそういう目で見たほうが良いと思いますね。大きなお世話ですが、無職のオッサンはそう思います。私も自分が正しいと思いませんが、営業で宣伝する輩は宣伝するSLや不動産CFはせめて実投資して責任を被って欲しいものです。

 

 実投資もせずに、紹介だけして紹介料を取るとんでもない奴もいますが。

 

 そもそも上場系が大丈夫という話はSBISL事件で終わってます。今はどちらが「よりマシか」という議論です。30社もある不動産CFやSL会社、選ぶには十分な数です。その中で、万年赤字の会社を選ぶ人は自由なのでいうことはありませんが、財務指標は見たほうが良いですよという話です。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

 

fuelの弱点

 

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  1. 初めに

  2. fuelの弱点

  3. 考察 

 1.初めに

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https://catr.jp/companies/7e426/67068より抜粋

利益余剰金は4223万円の損金ですね。

2018年末時点で赤字企業です。

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https://www.fuelgr.co.jp/list/より抜粋

 その後3回資金調達してますね。

 

 所謂ベンチャーのやり方ですね。後は儲けるだけです。

 

 事業としては、金融取引業第二種のクラウドファンディングのみです。よって、収益はマネオと同じ事業者と投資家を結ぶだけの事業モデルです。

 

 CrowdBankは、太陽光発電事業を自社で持っていて収益を上げてます。そういう意味では一本打法ですね。

 

 2.fuelの弱点

www.zilchan.com

  ラッキーバンクの社長の言葉ですが、一年での貸し付け総額40億が損益分岐点と言ってました。

 FUELの2020年5月~2021年4月までの貸し付け総額は、11.13億円で2%の営業者利益をとっても、2200万円の営業収益とてもじゃないですが、人件費も出てません。

 そこで、業務提携に走ります。

2019年8月シーアルイー

2020年11月:日本商業開発会社

2021年1月:ADワークスグループ

2021年5月:ディア・ライフ

と4社の上場会社と業務提携してますね。これから、案件が増えると良いですね。

 

 本論はこれとは異なります。

 

わかりやすく説明するためにbitREATYとFUELを比較します。

 

bitRALTYは、自社の物件について投資家からお金を集めてますね。

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一方FUELは、貸付事業者の代行として中継ぎをしてます。所謂金融取引業第二種ですね。それで、実際の貸出金利から中抜きしてます。

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これを投資家側から見ると投資家の分配からFUELが中抜きしていることになります。

 

 よって、FUELを介して投資することは直接不動産CFやbitREALTYに投資するよりも、利回りが低くなります。

 

 これが、弱点になります。投資家にとって収益の低下になりますね。もし投資家への利回りがリスクと比例するとすれば、同じ利回りならFUEL経由の方が、表面利回りが高くなる分リスクが上がります。そういう意味で、私はCRE FUNDINGの信用は不満はないですが、他のSLや不動産CFへの投資に向かってしまいますね。

 

 昨日書いたブログ

www.zilchan.com

 の中で、お伝えしたファンド

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https://cre.fuel-onlinefund.jp/fund/detail/17より抜粋

 利回り2.5%ですね。ファンドの安定性、事業者の安定性に文句はありません。ただ、3%未満は「論外」で外してます。

 と書きました。

 

 これがもfuelを通さなかったら、利回りが3.5%以上になっていたでしょうね。シーアールイーの財務は問題ありません。しかし、脆弱なfuelが入って尚且つ投資家の利回りが低下するビジネスモデルは、私としてはイマイチかなって思ってます。

 

 これがCREfundingを止めて、bitREALTYに全投資する理由です。CREfundingも3%以上の金利のものは投資していましたが、2.5%は私は「論外」となります。

 

 要は、fuelに絶対投資しないといけないというわけではないということです。bitREALTYは絶対投資しないといけないと思ってます。

 

3.考察

 特にfuelに非はなく、しょうがない事実です。我々は利回りが高く安全なファンドが良いというわがままを言ってますので、そういう意味ではfuelは不利になりますね。

 

 ただ、事業者自体は非常に脆弱なので、そういう意味でのfuelの弱点は抑えておく必要があると思います。fuelが倒産しても影響は投資家が受けますから。

 

 財務が脆弱だと貸出先とfuelと一つの投資に二つの懸念が生まれるということです。

 

 私の中ではCRE Fundingは有力な投資先ですが、本当ならCRE自体が事業をやって欲しかったのが本音です。

 

 個人的な意見ですので、是々非々は個人で判断してくださいね。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。