ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあるのか?

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https://hensai-diary.com/repayment-amount-total/から抜粋
  1. 初めに

  2. 投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあるのか?

  3. 考察

1.初めに

 

www.zilchan.com

  TSONのIRを見て、投資の話を止めました。その妄想は

「投資家の出資金を借入金の返済にあてているのではないか」という疑念でした。当然、借入金には利子が付きますし、無利子の出資金で返せば事業者にとってプラスです。

出資金を借入金の返済に充てることも恐らく法律的には問題ないでしょうね。

 

 でも議論はそこではなく、そうしたことがもしあるならその企業の財務の考え方です。BS(バランスシート)では消せますが、投資家の出資金も借金でしかないので当然いずれ返済が必要になります。そしたら、他の出資金を充てることを経営者は考えますよね。この考えって何かににていると思いませんか?

 

 そう、自転車操業ってやつですね。その結果どうなったか過去の物語が我々に教えてくれます。

 

2.投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあるのか?

 TSONがそうしているのかわかりませんので、聞いてみました。

今回は、私が投資を考えている複数の会社に同じ質問をしました。

 

「投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあるのか?」

 

回答です。会社名は出しません。

 

A社

弊社サービスでは、ファンド毎に口座を分けて管理しております。

ご質問頂いたような事はございませんのでご安心下さい。

 

B社

お問い合わせの件でございますが、弊社では借入のない物件を対象不動産としておりますので、投資家の皆様からの出資金を借入金の返済に充当するようなことはございません。

また、今後も出資金を借入金の返済に充当するようなファンドを組成する考えはございません。

 

 C社

 各ファンドは口座ごとに分別管理しており、
お預かりした資金は、ファンドに関するものに限定して
使用させていただいております。

 

 D社

 投資家の出資金を短期借入金の返済に使う可能性について
その可能性はございません。

 

 E社

 不動産特定共同事業法の法令に基づき、東京都より許可(不動産特定共同事業者許可 東京都知事 第150号)を取得し、適切な運営を行なっております。
なお、未投資資金は信託しています。

 

 F社

 お問い合わせをいただきました件ですが、当社はお問合せいただいたような運用方法は致しません。会計事務所の指導のもと各ファンド毎に組合勘定を設けて分別管理しております。

  どこも、「投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあるのか?」という問いに

 「YES」という答えはなかったですね。

 ただ、「No」という答えになってない会社もありそうですね。

 

3.考察

 TSONも投資家の出資金を借入金の返済に充てる事実は確認できませんでした。私の妄想でしたね。

 

 私の中では、敢えて質問をしたのは

「答え方」を見たかったからです。

 「答え方」で企業のその担当者の資質が少しわかります。

 

 その辺が、私の会社人生で培ったものです。メールの返事、特に外部の人への返答は会社の信用につながりますので訓練しました。逆に言うと、訓練している会社(人)としていない会社(人)がわかります。あくまでも自己判断ですが。この辺で投資する企業の参考にしてます。

 

 最後に、「投資家の出資金を借入金の返済に充てることはあります」という答える事業者は普通はないですね。それが社会の常識ですね。

 

 企業が「嘘」をつくこともあります。それもよく知ってます。

 

 グリフラの返済計画、トラレンの「砂利船」の建造予定計画及び現在地の報告

 お金の世界は怖いですから、用心しましょうね。

 

大家.com親会社:プロスペクト提訴される

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  1. 初めに

  2. 大家.com親会社プロスペクト提訴される

  3. 考察

1.初めに

 大家.com親会社プロスペクト提訴される記事を目にしましたので、載せておきます。

 

2.大家.com親会社プロスペクト提訴される

jp.reuters.com

神奈川県逗子市で昨年、建物下の斜面が崩れ女子高生が死亡する事故のあったマンション住民が、建築前の調査で斜面の風化や一部崩落が判明したのに告知せず販売したとして、売り主らに損害賠償を求め横浜地裁に提訴したことが17日、分かった。

 提訴は今年4月。住民側は「プロスペクト(旧グローベルス)」(東京都)が説明を怠ったため、事故後の土砂の処理や復旧工事などの負担が生じたとして、同社などに計約9600万円の損害賠償を求めている。住民側が調査を把握したのは事故後で、結果に基づいて斜面を適切に管理していれば、事故は防げたと主張している。

内容を転記します。

 

3.考察

 記事の提供元が「ロイター」ですね。当然株主を意識して記事にしてます。

 「プロスペクト」へのダメージはわかりませんが、企業は信用が命なのでね。

 まだ、「プロスペクト」のHPには、この話に対するコメントは出てません。

 

 取り敢えず、オリジナルの記事でないので事実だけをお伝えします。

昨日のファンドトリプルヘッダーの結果(アホでした!)

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  1. 初めに

  2. 昨日のファンドトリプルヘッダーの結果(アホでした!)

  3. 考察

1.初めに

今週SLと不動産CFの投資週間でしたね。

 

www.zilchan.com

  しかしながら、6月16日はトリプルヘッダーでした。

 私は、各会社の集金力に興味がありましたのでよく埋まるまで見てます。

 

 暇な無職のオッサンの暇つぶしですが、次回の参考になるので記録してます。

 

2.昨日のファンドトリプルヘッダーの結果(アホでした!)

17:00~

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https://victory-fund.jp/investment/fund_list.htmlから抜粋

victory fundから 10%:6か月:3000万円の案件でしたね。

2分でほぼ満額でしたね。

 

19:00より

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https://cre.fuel-onlinefund.jp/fund/detail/17より抜粋

CRE fundingから 2.5%:12か月:10100万円の案件でしたね

 

なんと35秒

 

 さすが、SBISLなきあと最高の信頼度ですね。利回りなんか関係なしです。

 

20:00~

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https://rimawari.co.jp/investment/fund_list.htmlより抜粋

利回り不動産から 7.0%:6か月:495万円の案件でしたね。

この時点で記事の転記で間違えてます。

敢えて間違いの記事を書いてます。

 

理由は、

第4号の投資案件ですが、第5号で投資を待っていました。

「利回り不動産」は、投資するときの待ち画面が、HPの下の部分にあり何号案件かわからずに待っていたのが、敗因です。

 

というわけで、何秒でいっぱいなったのかわかりませんでした。

「利回り不動産」の案件は、数字の順番に並んでないので中止しないといけませんね。

上位に掲示された5号案件を昨日の募集案件と勘違いした時点で「OUT」でしたね。

 

 ただ、投資できなくても別にと思ってます。

 

 利回り不動産の「純資産」は、私が調べているSLや不動産CFの中で下から2番目ですから。「よりマシな会社はいくらでもあります」

 

 

3.考察

 こんなに、利回り、規模、運用額が変わっても利回りハンターや安定型の投資家ののどの渇きを潤してくれますね。

 

 CREは最速でしたね。1億1分から1億30秒時代の到来です。大口投資家が狙いますよね。そんな埋まり方でした。

 

 いつもながら、金の亡者が多いことを感じながら自分もその中に入っていることを感じます。5年前は、何も考えずに投資して爆死を一回しました。今は、SLや不動産CFが30社を超えているので、焦らなくて投資できる環境を感謝してます。

 

 victory fundが一杯になっても何とも思いませんね。数年後に自分の投資が正しかったかどうかわかりますから。

 

 この世界は、投資家登録して投資するとその事業者への投資を考えなくなるので、何かあったら必ず被爆します。そういう意味で、最初の事業者選定が人生を左右しますね。そんな思いを持って、集金力を見てました。

 

 victoryは元々投資する気なし、CREは2.5%でパス、利回りは投資先を間違えたということで投資はできませんでした。

 

 ただ、来週も投資週間、昨日が駄目でも今は30社以上ありますから、焦らずに済みますね。恐らくキャッシュがなくなると思いますが、自分が投資したい事業者を待って投資できますからストレスはありません。

 

 当分は良い時代になるのではないでしょうか?そう願います。

 

 でも、投資画面を間違えるミスをする自分をアホだと感じます。50代はやはり10代では考えられないミスをしてしまいます。それを苦笑しています。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

maneo 石垣市エリア不動産ローンが決着!!

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  1. 初めに

  2. maneo 石垣市エリア不動産ローンが決着!!

  3. 考察

1.初めに

 2018-06-08に投資した案件

「不動産担保付きローンファンド1322号(案件1:C社、案件2:AN社)」のC社案件の資産売却が終わりました。

 

2.maneo 石垣市エリア不動産ローンが決着!!

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マイページから抜粋

 私は23万円の投資案件でした。

 メールの添付は恐らく駄目だと思うので、概略だけ。

パルティール債権回収業者が約70%で回収し配分されるそうです。

3.考察

 特に考察はありません。もはや、返ってくるのと来ないものと宝くじみたいな感じです。回収業者に感謝もありませんし、maneoに対しては憎しみしかありませんね。

 

 対象の方々

「お疲れさまでした」

 

 

TSONのIRをみて投資を止めました(根拠のない妄想ですが)

 

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  1. 初めに

  2. TSONのIRをみて投資を止めました(根拠のない妄想ですが)

  3. 考察

1.初めに

 昨日TSONの上場している東証Pro marketの話をしました。上場していても、純資産は不動産CFの中で小さいほうから数得たほうが早い会社でした。

 

www.zilchan.com

 

 月曜日にTSONへの案件の投資を止めた話をしました。

 

 今日はそのその理由を記事にします。昨日の記事はイントロです。ただ、これは個人の分析なので根拠はありません。それを前提に読んでくださいね。

 

 いわゆる「嫌な予感がした」ということです。

 

2.TSONのIRをみて投資を止めました(根拠のない妄想ですが)

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https://tson.co.jp/ir/index.htmlから抜粋

2020年6月30日に比べて、12月30日の短期借入金が

30520万円→14800万円に減ってますね。

約15000万円短期借入金が減ってます。

 

そして、不動産特定共同事業出資受入金が

22500万円→473500万円に増えてます。

これは25000万円増えてますね。

 

これは仮定の話です。もしかして、不動産特定共同事業出資受入金で短期借入金を返済していないのか?

 

 そんな疑念が生まれました。

 

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https://tson.co.jp/ir/pdf/reference_20210330.pdfより抜粋

上記財務指標のキャッシュフロー

第12期

営業活動によるキャッシュフローは6250万円のマイナスです。

一方

投資活動によるキャッシュフローは197万円のプラス

 

一般的に企業のキャッシュは

営業によるキャッシュフロー + 投資活動によるキャッシュフローですので

ー6250万円+197万円=ー6053万円

所謂、会社にキャッシュがない状態です。

 

こう考えると、短期借入金の返済の原資はどこから?という疑問が出ます。

 

 私の妄想かもしれませんが、嫌な予感がしたので投資をやめました。

 

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IRより

 私の予感を裏付ける記事を上記に載せてます。

 

3.考察

 他の不動産CFに電話した時

「不動産CFの資金を運転資金に回すことがある」

という言葉を伺いました。(TSONの担当者ではありません)

 

 それでこの話が一本とおりました。

 

 尚、この記事は私の妄想ですので、悪しからず。裏はとってません。

 

 そんな気がするという記事でした。

 

 尚、投資家からの資金を何に使おうが事業者の自由ですから。それをとやかく言う気は毛頭ないことは書いておきます。

 

 万が一、投資資金を借入金の返済に充てていたなら、いずれ資金がショートしないのかという疑念をもったという私の妄想でした。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。

ASSECLI投資成功!CREALの代替の一つにします。

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  1. 初めに

  2. ASSECLI投資成功!CREALの代替の一つにします。

  3. 考察

1.初めに

 

www.zilchan.com

  今週は不動産CFにとって投資週間ですね。月曜日のTSONは止めて、CREALもスルー

今日の12時半からの「ASSECLI」に投資することにしました。

 

2.ASSECLI投資成功!CREALの代替の一つにします。

 

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https://assecli.com/main/fund_list/より抜粋

 

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マイページより抜粋

 満額まで2分程度でしたね。本当にサーバーが軽いと助かります。

 

 ASSECLIを選んだ理由は、「エボルゾーン」の財務です。純資産は16億円で大きくありませんが、バランスが良いので選んでます。劣後は20%ですね。

 

 問題は、入居人の転居です。これのリスクは最後まで残ります。

 

 5%1年:基準としてこれくらいの感じですね。FANTAS Fundingの4%案件だと迷いますが、2.5%では迷いませんね。

 

3.考察

 一応、非上場会社の不動産CF20社の財務等の分析はできました。やはりbitREALTYみたいなほぼ完ぺきというものは、皆無です。

 

 前にも言った「よりマシな会社」にASSECLIを入れます。あくまでも私見ですから、マネをされないように願います。

 

 明日の「利回り不動産」をどうするかですね。

 

 まだ発表がないファンドも月末に出そうです。それを考え方でどうしようか決めますね。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。




東証pro marketって何?

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  1. 初めに

  2. 東証pro marketって何?

  3. 考察

1.初めに

 TSONは、東証pro market上場会社といことを宣伝しています。皆さんは、「東証pro market」をご存知でしょうか?

 

 私は、投資歴30年以上ですが、この市場は「TSON」が出るまで知りませんでした。TSONを調べる際にどうしても東証pro market抜きには語れません。2回に分けて、「TSON」への投資を止めた理由を書きます。

 

 あくまでも私見ですので。

 

 目的はCREALに代わる非上場の投資先をどうするか?ということです。

 

2.東証pro marketって何?

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https://www.jpx.co.jp/equities/products/tpm/outline/tvdivq0000007pqu-att/TokyoProMarket_202006.pdfから抜粋

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https://www.jpx.co.jp/equities/products/tpm/outline/tvdivq0000007pqu-att/TokyoProMarket_202006.pdfから抜粋

 上記のように、上場条件はかなり甘いですね。

 一応Pro投資家が相手と言ってますが、実際はほぼ売買は「TSON」の場合はありません。

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https://moneyworld.jp/stock/3456/chartから抜粋

https://moneyworld.jp/stock/3456/chartから抜粋

 上記のように、5月27日~6月11日まで値動きはありません。

TSONの企業・株式情報

 上記のように時価総額は2.4億円です。

 上場の目的は二つ

 ①市場で資金を調達すること

 ②市場の信頼を得ること

 ですね。

 SLや不動産CFの中で、上場企業系で最小の時価総額は会社はi-bondの親会社「マリオン」が19億円ですね。それのほぼ1割しか市場で集められないほどの小さい市場だということです。

 

 東証Pro marketとジャズダックでも全然違いますね。

 

 これに比較すれば、東証pro marketに上場してもTSONは純資産でも、非上場系の何社よりも小規模な会社ということになります。

 

純資産は、4.8億円です。こう見ると、上場しても上場していないFANTAS Technologyよりも「小さい会社」ということを示してます(利益余剰金>8億円)

 

3.考察

 TSONは、東証PRO marketに上場していると宣伝していますが、東証PRO marketに上場していることが「信用度」にどれだけ貢献しているのか私はわかりません。

 

 上場は、市場から資金を調達が第一義です。ただ、上場だから安心というのは 東証Pro marketはどうなのかな?というのが、この記事の趣旨です。

 

 TSONへの月曜日の出資可のキャンセルは、他の理由があります。

 

 明日、記事にしますね。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。