ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

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  1. 初めに

  2. 事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

  3. 考察

1.初めに

 SLに比べて、不動産CFの方がリスクが低いと思っている人は多いのではないでしょうか?

 

 でも、オフィースビルをファンドにした不動産CFで、借主の事務所が撤退したらどうなるのでしょうか?例えば、マンションで住民が全員退去したときも同じですね。

 

2.事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?

 

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https://join-to.jp/investment/investment_history_list.htmlより抜粋

 2月15日投資した「アルファアセットファンド豊洲タワー第2回」の償還をジョイントαが突然報じました。

12か月→3か月で償還のようですね。

 

 普通であれば、早期売却ができて償還が早まったで済んだでしょうね。私も、ジョイントαの投資案件はこの案件だけだったので、

 「何故、12か月がこんなに早く償還されたのでしょうか?」と伺ったら

 

 「事務所が撤退したので、償還した」

 

 との返事がありました。つまり、家賃収入が入らなくなったからということでした。

 

3.考察

 これは、意外と大きな問題を投げかけていると感じています。

 

もし、穴吹不動産でなく新興の不動産CF会社だったらどうなっていたのでしょうか?

 

 穴吹不動産は以前、ファンドを転売をせずに自社で買った過去があります。crealは、事務所が埋まらなかったので、自社が入ったということもありました。

 

 テレワークが推奨される世の中の変化、普通数年の長期契約で企業はオフィースを借ります。大きい企業であれば数フロアー借りますね、もし投資している物件のオフィースファンドで企業が撤退したらどうなるのでしょうか?

 

①賃貸料の入金が下がる→②ビル自体の資産価値が下がる→③転売が難しくなる

 

 こうなりますね。今回のジョイントαの早期償還は、

「償還が早まった」という現象を見るのでなく

「事務所がフロアーごと撤退したら、不動産CFはどうなるのか?」というリスクを感じたということです。

 

 今後の投資案件も大型のオフィースビル案件は、住居用よりもリスクは大きいようです。

 

 そして、撤退しても保全できる十分な資産を持っている不動産CF会社を選べばよいということになります。

 

 そういう意味で、ジョイントαは比較的安全な会社なのかもしれません。但し、10%以上の抽選制なので私はもはや投資対象にできないのが残念ですね。