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初めに
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property+を真剣に考えて見ました。
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考察
１．初めに
昨日は、３か月１０％という利回りに注目して記事にしました。
今日はproperty+について、真剣に投資先にするのか考えて見ました。
２．property+を真剣に考えて見ました。
property+の運営会社は、「リビングコーポレーション」ですね。「リビングコーポレーション」の親会社は「一建設株式会社」、そして「一建設株式会社」は、飯田グループHDです。
飯田グループHDは
飯田グループHDは純利益８３７億円、株式資本８５９８億円という超優良企業です。SBISLが無くなりますので、SLと不動産CFの親会社ではぶっちぎりの大企業です。
時価総額は８３４７億円：巨大企業です。
SLと不動産CFの親会社での２位は「bitREALTY」で親会社のケネディクスは、時価総額１６５０億円、純資産は１０５５億円です。
SBISLの親会社SBIHDは時価総額は、６４２４億円ですので飯田グループHDの方が大きい会社になります。（時価総額において）
このままいけばイケイケですね。安定性は抜群。
ちなみに「リビングコーポレーション」も財務を開示してます。
純資産は５４億円
負債比率＝負債合計/純資産＝０．８６
財務も良好ですね。
問題は、ファンドですね。
リビングコーポレーションは、「アセット・インベストメント・パートナーズ 」と業務提携してます。
今回の３．５％のものは委託業務商品です。当然、中間マージンは「アセット・インベストメント・パートナーズ 」に払います。よって、自社物件よりも利回りは下がる可能性があります。
property+は利回りは「３～４％」なので、３．５％は常時の金利と判断してます。
問題は劣後出資：４％だということです。
CREALと同じ、劣後出資１０～２０％が普通の不動産CFでこの劣後出資の低さは気になりますね。
要は、利回り３．５％で出資をどうするか？といことですね。
３．考察
利回り３．５％ならば「bitREALTY」の守備範囲ですね。「bitREALTY」はメザニンローンでその下にジュリアローンやエクイティが劣後してますので安全域は抜群です。
よって、分散の意味での投資先になるということです。少なくともFANTAS fundingに投資するならこちらでしょうと思いますね。安定性が全然違いますね。
難しいですね。劣後が４％で３．５％、非上場なら問題外です。私の場合。でも超優良企業の孫会社ということで、期待はしてます。ただ、柱にはなりませんね。
これが私の私見です。
３．５％でも、property+が認知されだしたら「瞬殺」になりそうですね。
最後までお付き合いくださり有難うございました。