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初めに
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property+を真剣に考えて見ました。
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考察
1.初めに
昨日は、3か月10%という利回りに注目して記事にしました。
今日はproperty+について、真剣に投資先にするのか考えて見ました。
2.property+を真剣に考えて見ました。
property+の運営会社は、「リビングコーポレーション」ですね。「リビングコーポレーション」の親会社は「一建設株式会社」、そして「一建設株式会社」は、飯田グループHDです。
飯田グループHDは
飯田グループHDは純利益837億円、株式資本8598億円という超優良企業です。SBISLが無くなりますので、SLと不動産CFの親会社ではぶっちぎりの大企業です。
時価総額は8347億円:巨大企業です。
SLと不動産CFの親会社での2位は「bitREALTY」で親会社のケネディクスは、時価総額1650億円、純資産は1055億円です。
SBISLの親会社SBIHDは時価総額は、6424億円ですので飯田グループHDの方が大きい会社になります。(時価総額において)
このままいけばイケイケですね。安定性は抜群。
ちなみに「リビングコーポレーション」も財務を開示してます。
純資産は54億円
負債比率=負債合計/純資産=0.86
財務も良好ですね。
問題は、ファンドですね。
リビングコーポレーションは、「アセット・インベストメント・パートナーズ 」と業務提携してます。
今回の3.5%のものは委託業務商品です。当然、中間マージンは「アセット・インベストメント・パートナーズ 」に払います。よって、自社物件よりも利回りは下がる可能性があります。
property+は利回りは「3~4%」なので、3.5%は常時の金利と判断してます。
問題は劣後出資:4%だということです。
CREALと同じ、劣後出資10~20%が普通の不動産CFでこの劣後出資の低さは気になりますね。
要は、利回り3.5%で出資をどうするか?といことですね。
3.考察
利回り3.5%ならば「bitREALTY」の守備範囲ですね。「bitREALTY」はメザニンローンでその下にジュリアローンやエクイティが劣後してますので安全域は抜群です。
よって、分散の意味での投資先になるということです。少なくともFANTAS fundingに投資するならこちらでしょうと思いますね。安定性が全然違いますね。
難しいですね。劣後が4%で3.5%、非上場なら問題外です。私の場合。でも超優良企業の孫会社ということで、期待はしてます。ただ、柱にはなりませんね。
これが私の私見です。
3.5%でも、property+が認知されだしたら「瞬殺」になりそうですね。
最後までお付き合いくださり有難うございました。