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初めに
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「property+」が何故「3.5%」の追加ファンドを出せるのか!(私見ですが!)
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考察
1.初めに
昨日「property+」の奇妙なファンドの出し方をブログでアップしました。
一応、私の妄想かもしれなので「property+」に電話して確かめました。
2.「property+」が何故「3.5%」の追加ファンドを出せるのか!(私見ですが!)
基本的に「10%」のファンドを出して、儲け無しの出血サービスで投資家からのキャッシュを集めます。事前入金なので事業者は、キャッシュの額を把握します。
「10%」のファンドは12時に募集されます。そこまで、「3.5%」はほとんど投資家はファンドに投資しません。そして、12時に「10%」のファンドに向け一斉にクリック合戦が行われます。
今回の場合「10%」1200万円+「3.5%」5220万円+3060万円=9450万円以上デポジットにあることをリビングコーポレーションは、把握してました。
そして、当初の2案件だけだと3000万以上キャッシュが余るので、11時という段階で時次案件を準備します。但し本案件は、元の案件が満額にならないと出てきません。ここが味噌です。
① 要は、10時の「10%」のファンドの時点で、リビングコーポレーションはあふれる投資金を把握します。
② 取り敢えず1つの「3.5」%のファンドを出しておいて、満額になったら時案件を出す。
ここで問題は
A. デポジットの金額は毎回変わる。
B. 最初の「3.5%」のファンドがいつ満額になるのかわからない。
これには良い解決方法があります。
今回の「3.5%」の案件「Branche 桜山III」は全34個のマンションです。そして今回の2案件「Branche桜山Ⅲファンド4」、「Branche桜山Ⅲファンド5」は、区分マンションのファンドです。ファンド5は全2個です。
つまり、区分マンションを分割すればいくらでもファンドが組成できます。ここがいくつものファンドを後出しできる種明かしですね。(私見ですが)
例えば、2億円「10%」の案件の後に残金で残ったら、2億円分区分マンションで幾つかのファンドに分けて組成して、満額になったら次々だして、残金を回収するというのが「property+」のファンドの本質であるようだと思われますね。
3.考察
要は、「10%」の撒き餌で集めたキャッシュを、いくつでも組成できるファンドで回収する仕組みです。
今後は残金に依存して、追加するファンド組成を変えるでしょうね。それほどキャッシュがもれなく欲しいのでしょうね。
用途は別にファンドの物件を買うためではないので、別用途に使うと私は思います。違法ではないですから。
「3.5%」の区分マンションで劣後4%なら、劣後20%の「FANTAS funding」でも良いと思いますね。特に「property+」である必要は私はありません。
ファンドの出し方に、「ポリシーがない」と思います。こんな上場会社系の不動産CFは、私の知識ではありません。
今回の追加ファンドも、「何故メールで事前に知らせてくれなかったのでしょか?」と聞きました。
答えは、「私たちは、法律違反はしていません」との回答でした。
私は「投資家への誠意と公平性」を聞きたかったのですが、残念です。