ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

CREAL:財産管理報告書を見て驚いた。

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  1. 初めに

  2. CREAL:財産管理報告書を見て驚いた。

  3. 考察

1.初めに

 CREALを始めとして、不動産CFの表示された利回りはわかりますが、実際どれくらいで回ったのか?は、よくわかりません。

 タイムラグがあり、実質的な運用期間は早期償還があった場合よくわかりません。

 

 でも、一回腰を据えてCREALの実質の利回りを調べてみました。

 

 具体的には、早期償還された財産管理報告書を見ました。

 

 驚きました。今日はその内容の話です。

 

2.CREAL:財産管理報告書を見て驚いた。

私の中で償還されたファンドは以下の3ファンドです。

 

①関町北保育園プロジェクト

両国駅前ビル

③ドムス・スタイル目黒不動

です。

 

利回りの計算は

優先(劣後)出資分配総額 / 優先(劣後)出資総額*100(%)で計算してます。

 詳細は書けませんが、上記式で計算した答えは実質的な税引き前の利回りです。

 

①関町北保育園プロジェクト(劣後20%)

優先出資分 : 4.59%
劣後出資分 : 26.5%

 

両国駅前ビル(劣後20%)

優先出資分 : 7.15%
劣後出資分 : 26.2%

 

③ドムス・スタイル目黒不動前(劣後5%)

優先出資分 : 3.61%
劣後出資分 : 18.2%

 

 ここでいう優先出資は、投資家の取り分、劣後出資分はCREALの取り分です。

 

3.考察

劣後出資分の利回り/優先出資分の利回り=3.6倍~5.8倍です。

CREALの取り分は、投資家の4~5倍の利益率(ここでは同額出資に変換した場合の比較です)をあげてますね。

 

私たちは、CREALのファンドがあって初めて出資できます。また、CREALは自社の取り分から人件費とかださないといけないですね。

よって、この数字自体で議論はできません。

 

 やはり、ゼロのところから建物を建てて転売まで持っていくのは、リスクもインカムゲイン型よりあり、当然ゲインも高くなります。

 

 今の4.5%の利回りで5%の劣後出資は、やはり私の中では投資対象になりませんね。5%の劣後しかだせない出資。転売で儲けが少ない時は、投資家がリスクを追い、4.5%よりはるかに高く売れても投資家が享受できる利回りは変わらない。

 

 COZUCHIが良いとは思いませんが、少なくともキャピタルゲインは投資家が享受できるシステムが良いと思います。COZUCHIを宣伝する気は全くないですよ。ただ、考えかたは共感できますね。

 

 これから先もCREALのファンドは埋まっていきますが、私はインカムゲイン中心に組成して、そして不動産以外の投資先を分散するように考えてますね。

 

 投資にはいろいろな考え方があります。私は、財産管理報告書を見て5%の劣後出資と転売までのリスクを考えるとCREALは投資対象にならないと感じたというだけの内容です。

 

 ひとそれぞれですね。