ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

CREALへの本当の疑問?

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  1. 初めに

  2. CREALへの本当の疑問?

  3. 考察

1.初めに

 TSONなど、土地を買って建物を建てて売却する不動産CFは、基本的に投資家から集めた資金で一連の事業を行うと思ってました。

 そういう意味で、利回りが高くリスクもそれなりにあると考えています。

 

 CREALも基本、同じ流れであり違いは東京近郊のバルクとして大きいという認識だけでした。以前、6~8%あった利回りも下がり、以前は20%近くあった劣後出資も5%と下がり、所謂投資家の集中によって利回りを下げられる人気の不動産CFになってますね。

 

 ただ、私は結果的にCREALへの投資を止めました。CREALへはいろいろな疑問が残りました。

 ここでは、Tポイントの話はしません。

 

 今日は、その話です。

 

2.CREALへの本当の疑問?

 一つの疑問は、CREALのスキームへの4.5%の利回りは私にとって適当か?という点であった。

 これには、以下のブログに書きました。

 

www.zilchan.com

 ただこれは、結果論なのであれこれ特には意識してません。

 

 第2の疑問は、投資家の投資金は何に使われているのか?というものであった。

 

 例えば、最近のファンド「CREAL高田馬場」は、2021年12月17日募集だが、

HPの中で

建物に関する情報
構造   :鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付2階建
竣工時期 :2020年9月

 と書いていますね。要は、竣工から1年以上たってます。つまり投資家からお金を集める前にもう建物はできていますね。

 

 当然、土地を購入して、建物を建てるのにキャッシュがいります。でもその原資は、その案件への投資家の出資金が使われてない。あくまでも投資家の資金は、借り換えの資金でしかない?という点です。

 

前回の「CREAL常盤台」は、

 

募集日時:2021/12/13

建物に関する情報
構造   :鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
竣工時期 :2020年11月

 これも竣工して一年以上たって、募集していますね。

 

「CREAL落合南長崎

募集日時:2021/12/13

建物に関する情報
構造   :鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
竣工時期 :2021年2月

 すべて、投資家から出資金を募集した時には、建物はできている。つまり、案件への土地を買う、建物を建てる資金は投資家への募集開始時には払われている。ということを示しています。

 

 そしたら、投資家の投資金はどう扱われているのか?少なくとも竣工前に集められて、それを原資にして土地の購入、建物の竣工に使われてないと思いますね。単なる借り換えのお金。

 

3.考察

 あくまでも私見ですが、建物の竣工時から1年以上経ってからの募集というのがひかかりますね。

 

 私の憶測は、案件の竣工時のキャッシュは、別案件でプールされた投資家からお金が使われている気がします。私見ですが。

 

 銀行からの借り入れがなければ、キャッシュは自前しかありません。CREALは年間に数十億円の案件を組成してます。キャッシュがないので、劣後を5%まで落としてますし、それをCREALは認めてます。

 

 お金に色はないのでわかりませんが、少なくとも土地の購入から我々の出資金が使われるというスキームではない。ということは、別の前の案件で余ったキャッシュを、そこに当てているのではないか?というのが、私の疑問ですね。

 

 土地の購入から売却までのリスクの高いスキーム、うまくいけば前に書いたブログのように高い配当がCREAL本体に入る構図。でももし案件が飛んだら、5%しかCREALは保証しない。

 

 それに、竣工して1年以上で投資家からの募集、すべての案件が大体18か月~24か月と書いてますが、約半年まででほとんど償還してます。当たり前です、建物が立った後の募集ですから、律速段階は転売の時期だけです。

 今回の案件も、大東建託にあらかじめ竣工までCREAL自体がお金を払って竣工し、投資家からお金を募集して、名義変更を行いそれから売却するのでしょう。

 

 あくまでも私見ですが、「売主の責任と負担において、2021年12月26日までに建物保存登記を完了させることに合意しています。」と書いてますが、売主とはCREALの関連会社または、事前に約束した会社だと思いますね。

 

 そういう意味では、CREALは早々に転売したほうが儲けが大きいので、早期償還となり結果的に投資家への配分は減ります。要は、投資家から募集を掛けなくてもCREALが買って転売すれば済む案件です。何故、投資家から募集するか?

 所謂ベバレッジのためです。劣後が5%ですので、20倍のベバレッジが組めます。1億円の自己資金で20億円の資金が使えます。それで、あらかじめ竣工から1年以上自己資金(投資家からの資金を含めて)で回して、改めて投資家からその案件について募集を掛ける。投資家は、建物ができていて名義変更し転売が終わるまでの期間しか、自分の出資額に相当する利息を得ることはない。

 でも実際はそのキャッシュで、他の案件の土地を買いマンションを建てる資金に使われているという憶測です。

 

 じゃないと竣工して、一年後に集める理由が説明できないと感じます。

 

 このスキームは、投資家に為になっているのか?という素朴な疑問ですね。

 

 CREALは、人気があって数億円がすぐに埋まる事業者です。でも、その2つの疑問があります。

①売却ができればCREAL自身への配当は投資家の数倍以上高いのに、投資家には4.5%に利回りで固定されている。

②土地を購入して、建物が立った後で投資家に募集を掛ける。転売だけなので、当然償還は早い。

 

②は、投資期間の短縮につながり投資家への配当が少なくて済むというCREALの利点があります。では、その最初に土地の持ち主や建物を建てる事業者に払うお金の原資はどこから来るのか?

 

 私的な疑問ですが、そう感じてます。

 

 4.5%で無事に返ってきたらいいじゃん!というご意見もありますが、万が一飛んだら5%の劣後が致命的になりますね。

 今から不動産価値は下がっていきます。土地も一年で5%下がるというのは普通にありますね。そうなったら、5%のバッファーでは守れないですね。

 

 CREALへの疑問は、私の私見です。要は、投資しなければ良いだけの話ですから。

 

 4.5%の利回りを考えたとき、CREALの劣後5%とOwnersBookのLTV80%と比べてしまいますね。少なくとも事業者の安定性は比べるまでもないですね。

 

 万が一を考えたときに、4.5%の利回りだったらどこを選ぶか?という問題をいつも考えてますね。