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初めに
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三菱地所は、何故CREALと組む必要があったのか？謎です。
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考察
１．初めに
CREALから昨日２０時より「Hmlet CREAL中野新橋」の募集がありました。
本案件は三菱地所のベンチャー型子会社Hmlet Japan株式会社が、運用することで手堅いファンドであると思ってます。
しかしながら、投資しませんでした。
FundsやCAMPFIRE Ownersでもそうなんですが、SLや不動産CF事業者が今一でも貸し出す先が上場会社である場合、投資対象としてます。そういった意味で、CREALの財務は少なくともFundsやCAMPFIRE Ownersよりはるかにましですね。
では、何故投資しなかったのか？
２．三菱地所は、何故CREALと組む必要があったのか？謎です。
答えは、簡単です。
もう建物は完成しているからです。
昨年の１１月に竣工と書いてました。
CREALのHPでは、
2022年1月31日：運用開始
2022年2月1日～2022年5月31日：フリーレント期間のため、賃料収入無し
2022年6月1日～2023年7月31日：賃料収入有り
売却時：【運用期間×年利4.5％-既配当額】の配当（売却益の範囲内）
上記の想定初回配当日・配当額はあくまで想定であり、確定したものではございません。
なお、 取得日以降、随時売却活動を開始予定です。
と書いてます。
基本的に、２月１日に運用開始で４か月入居待ちということでしょうね。ただ、例えば１か月で全世帯入居ができれば、転売できる状態になりますね。
要は、入居が律速段階のファンドで、入居が早ければ半年以内の早期償還になる可能性が高いと見てます。というより去年の１１月にできていたら、もう入居が始まって２か月経ってますね。こういう場合、できる前に予約しておくものですから入居率は事前に分かります。
CREALは、８億集めますが、すぐに投資した自己資金を回収するため投資家から集めます。転売も三菱地所ですから、盤石です。
案件としては固いですが、また半年以内の早期償還が待っている気がしますね。
３．考察
もともと満室ならば、５％の運用利回りなどすぐに出せますね。また、５月３１日までフリーレント期間ですが、家賃収入は入ってます。問題は入居率だけです。できている物件を、購入し転売を出口とする案件はマスターリースはほぼ役に立たないですね。
ASSECLIが同じスキームですが、ASSECLIにはマスターリースはありません。
OwnesBookとCREALの早期償還に飽きてきました。
早期償還は、仕方ないと思いますが、１年半～２年と言っておきながら３～５か月で早期償還がなされてます。
実質の運用利回りは、年率３．５％くらいではないでしょうか？
投資というのは、複利を含めた運用効率が大事です。そういった意味で、CREALは５％の劣後投資と不動産CF専業というもので、やはり辞めていく事業者になりそうですね。
あくまでも私の場合ですが。
ただ、わからないのは三菱地所の子会社Hmlet Japan株式会社だったら、CREALを使う必要は全くないと私は思いました。そもそも銀行融資でいけるでしょうに。その辺は、CREALの投資家情報が欲しかったのでしょうか？
私の中では、最大の謎です。楽天だったら組むのはわかります。楽天は不動産会社でないので、でも天下の三菱地所が下っ端と組む必要は本来全くないでしょうに。
三菱地所は、CREALの投資家情報が欲しかったのでしょうか？それ以外に、銀行でなくCREALで集金するメリットはないと個人的には判断します。よくわからないスキームでした。
最後までお付き合いくださり有難うございました。