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初めに
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TSONのファンドの募集額の決め方
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考察
１．初めに
koujidaさんのブログを拝見しました。TSONのファンドについて詳しく書かれて、こういうブログは本当に参考になりますね。
特にブロガーの実物が見れるのと地元の詳しい情報は有難いと思いますね。
さて、彼のブログの中にあった
「TSONの募集価格＞販売価格」への疑問
について、お答えしますね。
２．TSONのファンドの募集額の決め方
私はいつも言っているように、投資している事業者にはよく連絡してわからないことは聞いています。ですから、他のブロガーが知らない情報は結構多いですよ。お金が絡むことなので、株でIRに質問することを当たり前としてますので、やはりHPに載っていることを妄信しないことが大事ですね。
さて、今日の題目のTSONの募集の決め方ですが、
HPより抜粋
「SONAE9号」で説明しますね。
このファンドは、
想定利回り：６．５１％
募集金額：１２７００万円
ですね。この数字を覚えておいてくださいね。
HPより抜粋
上記が、このファンドの「分配計算」の表です。
ここでは、分配金が８２６７１５０円/年ですね。
８２６７１５０円/０．０６５１＝１２６９９１５５円：約１２７００万円（募集額）になります。
この計算式が、募集金額の決め方の根拠です。
この方法は不動産鑑定法である「収益還元法」のうち「直接還元法」を使ってます。
定期間（通常は1年間）の純収益を還元（還元利回り）で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。
不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。
対象不動産の収益価格＝一期間の純収益÷還元利回り
例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費（維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等）が20万円だったとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。
（1,200,000円－200,000円）÷0.05＝20,000,000円
不動産の鑑定評価（収益還元法）より抜粋
３．考察
直接還元法でという計算式なので、実際の
地代＋工賃（材料費を含む）＋税金＋利益＝募集額という計算式とは違ってます。そして、実売価格とも齟齬が出ます。
不動産CFは、集めた資金でその物件を建てる原資には厳密にはなりません。多くの不動産CFは、投資金の資金用途はその事業者の自由です。そういう意味では、ソーシャルレンディングとは違いますね。
ASSECLIなんかは、投資家から集めたときにはもう建物はできてます。つまり、支払いは済んでますね。
われわれは、配当と出資金が返ってくれば良いのでどうでも良いのかもしれませんが、個人的には？？？と思ってますね。
話は戻りますが、TSONの募集額は「直接還元法」が金額の根拠です。「直接還元法」は簡単ですが、「DCF」に比べて誤差が大きくなりますね。でもそれも会社の考え方、我々は配当と元本が戻れば良いので私は問題にしません。
不動産CFで、不動産評価というのは知識として大事ですが、今はyoutubeでただで勉強できます。
良い時代になったものです。
最後までお付き合いくださり有難うございました。