ZiLchan リタイヤ後のゆるい生活と本気の資産形成術

ZiLchanです。 2020年12月に退職しました。50歳半ばのおっさんです。  投資履歴は、20年以上。ライブドア、リーマン、9.11、3.11すべて経験しながら、資産形成してきました。今年のコロナでも生き残ってます。  不労所得と老後の緩い生活をお伝えできればと思います。無職というのは楽ですけど楽ではないですね。それでもストレスフリー、健康寿命を考慮した一回しかない人生を皆さんもできれば、楽しんで頂きたいと思います。私のブログは少しでもそんな人の為に参考になればうれしいですね。

ある小口不動産投資用マンションの話

f:id:ZiLchan:20220124071703j:plain

https://www.ac-illust.com/main/search_result.php?word=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3
  1. 初めに

  2. ある小口不動産投資用マンションの話

  3. 考察

1.初めに

 これは、ある小口不動産投資用マンションの話ですね。

 小口不動産用マンションは、私は投資に興味があり資料を集めてます。

 

 最近では、TSONで小口不動産に投資をしてます。

 

www.zilchan.com

 ただ、今日の話はTSONの話ではないですよ。

 

 物件は匿名で書いてますね。

 

2.ある小口不動産投資用マンションの話

 私は今ある会社が募集している投資用マンションの不動産登記簿を見てます。

 不動産登記簿は、その不動産の売買が詳細に書かれてます。

 それを見て、驚いたことがあります。

 

 転売の多さです。

 

 この物件は、2017年~今までの5年間で4回転売されてます。

 

 不動産の短期の転売は当然税金も高くなります。一般的に、5年以下を短期と言いますね。

f:id:ZiLchan:20220124072808p:plain

https://sumai-step.com/column/article/2271/より抜粋

短期の場合は、譲渡益の40%が税金で持っていかれます。それでも短期売買で儲けを出している姿がわかりますね。

 

3.考察

 これを別の角度で考えれば、このマンションの転売価格はうなぎ登りで上がっているのは想像は簡単ですね。最近でも東京のマンションは上がってますから。

 

 でも最後のババを引く人間(業者)が必ず存在しますね。

 

 我々が、最後のババになるリスクです。

 

 これが、今日の話の本題です。

 

 ランドネットは区分マンションの不動産CF会社への仲介をしてます。不動産CFはその物件を買って、不動産CFのファンドとして投資家を集めて出資させ、そしてまた半年ぐらいで転売している実態があります。

 

 これって、最後のババにならないのでしょうかね?投資家を集めた段階で、事業者は劣後出資分の責任しか負いません。property+は4%です。

 

 これから考えると自社物件でない転売用に仕入れた物件は、仕入れ値で買ったときよりも高く売れなければなりません。

 

 でも考えてみてください。仕入れ値よりも高く売れる根拠はありますか?

 

 それは、資産的価値の上昇しかありません。そんなに価値が短期で上がりますかね???

 

 私もファンドの数でいうと70ぐらいあります。そのうち不動産の転売で利益を上げるファンドは30くらいですね。

 ただ、CREALとTSONは、ゼロから作るので所謂短期売買や転売とは違うので入れてません。

 

 私は、転売でしか配当を出せない会社はできるだけ止めようと考えてます。転売ができなければ、非上場系は大体資金ショートしていきます。

 

 そういう考え方もしているという話です。どう考えるのかは読者の皆様の自由ですよ。

 オッサンの戯言ですから。そういえば、小口不動産投資用マンションの話とは変わってましたね。

 

 でもこういう風に調べていくと、不動産CFにおいて別のストーリーがわかります。不動産投資は、いろんな思惑があります。それに気を付ける必要はあるかもしれませんね。

 

 最後までお付き合いくださり有難うございました。