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初めに
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やはりCREAL「湯島案件」が簡単にスルーできない理由
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考察
１．初めに
CREALの「湯島案件」について、CREAL寄りの記事を書きました。
でもね、やはり変だと思うんですよね。
今日はそんな記事です。
２．やはりCREAL「湯島案件」が簡単にスルーできない理由
まず、CREALの執行部のプロファイルを見てくださいね。
上記がリンクです。
彼らの社歴のキーワードは
①不動産証券化
②M＆A
③不動産ファイナンス
が、キーワードで浮かびました。
何かが足りないのですね。何が足りないか？
不動産会社やゼネコン出身者がいないということがわかりました。
要は、不動産を証券化して、ファンナンスでお金を集めて運営するのには長けているのですが、良い土地を購入し、ちゃんとした建物を充てるという当たり前の不動産の専門家がいないことに気づいていました。
例えば、OwnwesBookは、貸出先の不動産屋やビルダーの財務や安全性を投資家に色を使って知らせてます。それで、利回りを４．１％～５．１％まで変えてます。もちろんOwnwesBookは、不動産のプロですね。
しかしながら、今回の「湯島案件」は、建物が建てられない事業者をCREALが、選んだという信じれないことが起きてます。
財務に問題のある事業者を選んだのもCREALですし、工程が遅れていることもわかりながら、基礎ができて上物を別の業者にするという失態。理解できないレベルの「稚拙」ですね。
この失態は、CREALの「瑕疵」ですね。別に、投資家やコロナのせいでなく、単に入札で１年後財務に問題が起こる業者をCREALが選定していますから。
こういう失態は、同じタイプの不動産CFのTSONではありえないものでしょうね。TSONは、建物は同様な形状ですし、建てる業者は同じ業者でしょうし、保証会社も中部と関東で違ってますが、他はほぼ一緒です。TSONが、基礎ができて上物を違う業者を選び直すなんてことは、ありえないでしょうね。
基本的に、WAKACHI-Iも不動産と建売もやってますのでこのようなお粗末はしないと思います。
要は、CREALの不動産に対する専門家がいないのか、安いところに任せっぱなしにしたのか、わかりませんが少なくとも１年後基礎しかできないというミスは、CREALの100%責任があると個人的には思いますね。
正直に書いてくれることは、好感は持てますが、所詮金儲けの会社、安く引き受ける業者を選び、任せっぱなしにしてたんじゃないのでしょうか？そんな気がします。
３．考察
投資家のキャッシュがどの程度、このお粗末な段取りで消耗するのかわかりませんが、仕切り直しの工事の増額費用は当然CREALが持つべきでしょうね。
この案件の償還がどうなるのか？CREALが信頼がどうなるか？という話になると思います。
と、同時にCREALが協業しない案件は、危険度が協業している案件よりリスクが高いと思うようになりました。
でも、利回りはどんな案件でも４．５％。劣後は５％。
こういうことも、OwnwesBookとは違います。OwnwesBookは、事業者の安定性が間接的に説明されてます。
CRAELは、
【開発リスク】経験豊富な設計監理会社によるマネジメント
本ファンドはレジデンス開発プロジェクトであり、開発に関するリスクが発生します。設計監理は上田斉氏（※）が代表を務める株式会社創建築設計事務所にて行います。同事務所は現在までに100棟以上のレジデンスのデザイン監修・設計・監理業務を行っており、同事務所の豊富な経験と確かな施工監理のもとで、上記のリスクをコントロールします。 なお、本ファンドにつきましては、建築確認を取得済みのため、運用開始後、スケジュール通りに着工可能な状態です。
（仮称）文京区湯島1棟レジデンス | 不動産投資クラウドファンディング CREAL（クリアル） より抜粋
このように、スケジュール通り可能であると言いながら、基礎しかできてないこともCREALの責任ですね。
ある意味、上場によって社会的責任を持つのは良いことだと思います。どのような結果になるのか、注目したいと思いますね。
一つ気になるのは、同じゼネコンにCREALの他の案件を頼んでないのか？という点です。もしそうなら、ただごとでは済まないことになるかもしれませんね。
不動産CFはソーシャルレンディングより、安全そうだという意見も多くありますが、事業者次第という実態は変わらないようです。
最後までお付き合いくださり有難うございました。